中国头部房企半年榜:碧桂园万科销售过三千亿,富力负债率很吓人

文 ✎ 秦晓鹏

编辑 ✎ 刘肖迎

自万科高喊活下去,房企便被认为进入了寒冬。

今年以来,对房地产行业的政策不断收紧,国家在重要会议中坚持的“房住不炒”、“因城施策”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”似乎预示着这是一场持久战。

8月31日,所有房企的中报披露完毕。从收入和净利润看,几乎找不到寒冬迹象。但应当注意,房地产的销售到结算有2—3年的滞后期,2019年上半年结转的项目多是2017年预售的项目,彼时受货币棚改去库存的政策驱动,销售景气,因此2019年上半年表现仍然不错。

至于未来谁能在较长周期的不利政策调控下过得安稳,就要看其他方面了。

市界对市值在150亿元(选取日:2019年8月27日)以上、主营业务为住房地产开发并且主战场在内地的45家上市房企进行排名,选取前30位,力争从业绩、增速、融资情况和未来潜力四个方面呈现出上市房企的竞争力。

01

销售业绩榜

规模化一直是房企绕不开的话题,销售规模的扩张历来是房企追逐的目标,不仅能彰显行业地位,也意味着在行业的话语权。

同时房企是预售制,当前的销售额将在未来转化成营业收入,销售额的规模直接决定了房企未来结转收入的情况,对于房企的业绩有较好的预判作用。

千亿是个门槛,多少企业挤破头想进去。半年报中,超过千亿的有12家,以上下半年销售额4:6的惯例来看,30家企业的全年销售额都可能突破千亿。

榜单末位的蓝光发展,早在2013年便定下了千亿目标。2018年被寄予了厚望,结果因145亿的差距与千亿房企失之交臂。2019年自然成为更值得期待的一年,上半年,蓝光发展的销售额增速为12.46%,相较之前的增速疲软了不少。按照这个增速,2019年可能仍会以不到40亿的销售差额而留下遗憾。

从榜单看,无论是销售额还是销售面积,房企的前三甲都是“碧万恒”。

三甲中,碧桂园后来者居上。碧桂园突出重围并坐上房企的头把交椅,凭借的是三四线城市的巨大市场,也因此碧桂园的房子均价低于其他大房企,2019年上半年平均售价约为9000元/平方米,为榜中房企中最低均价。

纵观三张榜单,可以发现增速排在前位的房企,在前两张榜单中几乎没有姓名或者排在末位,不难得出结论,体量中等的房企跑得更快。

中骏集团是增速里的佼佼者,一方面是上半年加速去化、回笼资金的成果,另一方面也是因为加强了合作,使得全口径的增速有了超过70%的增长。去年上半年,中骏集团全口径销售额为201.33亿元,其中权益占比近70%,今年上半年权益占比下降到了还不到50%。

与规模小的企业相反,销售额和销售面积庞大的企业已经过了高速发展期,跌出榜单,甚至出现了负增长。接下来,或许很难看到头部房企喊出饱含“雄心壮志”的销售目标了。

头部房企未雨绸缪,开始新建赛道,实施多元化战略,比如碧桂园进军现代农业、机器人,为未来的业绩寻找新的增长点。

02

静态杠杆排行榜

净负债率的公式是(有息负债-货币资金)/净资产。房地产行业比较特殊,因其采取预售制,常有大额的预收房款存在于负债科目中,因此用净负债率,可以剔除预收房款的影响,真实地反映出借来的钱和自有的钱之间的对比情况。

一般情况下,比率越低,证明借的钱越少,安全性越高,当然也可以认为是没有充分利用杠杆效应。但市界认为在“去杠杆”的政策环境下,主动将净负债率降下来的企业才能在未来有更大的融资空间。

一般来说,安全系数越高的企业,金融机构越愿意放贷,融资成本越低,比如榜首中国海外发展,半年报中披露其加权融资平均成本仅为4.28%,几乎是行业最低区间,而宝龙地产为6.24%,美的置业为5.95%。

信贷收紧、房企融资收紧信号的密集释放发生在今年,尤其是今年5月以后,融资成本的分化还不太明显。长期来看,必然会出现明显的分化。

净负债率低的公司能够轻装上阵,无论是待市场好转继续拿地还是走多元化道路都有资本。比如中海对待拿地的态度相对积极,虽然今年上半年新增建筑面积同样放缓,但因其增加了在一二线城市的核心地段的布局,拿地的投资在增长。敢花钱拿地是有粮的底气。

净负债率高的公司未来可能会面临资金链紧绷甚至破产,短期内,很多债务不乐观的企业为了防止恶化,会主动放缓拿地减少投资,甚至暂停拿地。富力地产是个典型。

富力地产不在榜单上,净负债率高达219%,几乎排在45家房企的末位。截至今年6月30日,2019年上半年,富力地产的有息债务从去年年底的1633亿元增加到了1954亿元,增加的320亿元约为净资产的45%。

当负债率奇高时,寄希望于外部输血会越来越难,再加上上半年销售状况不理想,富力地产只能减少土地投资,全力销售保证现金流入。

与其说放缓拿地是种主动去杠杆,不如说是种不得已的自救行为。

03

短期偿债能力排行榜

这个指标是对货币/流动负债指标的优化,将流动负债中的合同负债即预收的房款部分剔除,能更加准确地反映当前各上市公司的现金对于短期负债的偿还能力。

比率越高,说明房企的短期偿债能力越强,流动性风险越小,同样有利于企业的融资。

排名第二的保利地产可谓是稳健的代表。保利地产这一指标的改善始于2018年上半年,从2017年不到50%上升到了70%以上。此时保利地产已将加速销售促进资金回笼落到实处。

2019年,保利继续发挥融资优势,发行了5亿美元债和15亿元的中期票据,并且获批公司债券150亿元,平均借贷成本较2018年末下降0.04个百分点至4.99%。

荣盛发展是榜单的最后一位。它的短期负债太高,且债务结构中短期负债的占比也较高,长短期有息负债的比例几乎是1:1,保利地产超过了4:1。

短期负债高,偿债能力弱,融资成本就高,荣盛发展在今年上半年所发行的债券和超短期融资票面利率在7%—8%之间,要远高于上文中的保利和中海。

04

未来潜力榜

土地储备是房企的粮仓。土地如何转换成未来的业绩,受土地储备面积、土地的地理位置、拿地的成本等因素的影响。

在融资收紧、房企放缓拿地的大趋势下,新增土地储备减少,土地储备的多少显得尤为重要。

以融创为例,虽然拿地速度明显放缓,但家里余粮够充足,总土地储备达到了2.04亿平方米,按照上半年销售面积1472万平方米的双倍推测全年为2944万平方米的销售面积,这些土地储备可以满足未来近7年的销售。

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销售回款质量榜

房企的现金流是命脉所在,随着政策的变化、融资渠道收紧,对房企来说,一方面减缓拿地减少投资,另一方面会加强销售回款,自己造血满足资金需求。

这个指标公式是:经营活动产生的现金流入/合同销售额。比率越高,则销售回款质量越高。

受制于港股的披露规则,无法直接得到港股房企的销售回款数额,市界将上述45家中的A股房企进行排名。

排名靠前的北辰股份(两地上市)去年同期比率为44.8%,不过北辰这项指标的改善也不算什么好事,代价是合同销售额减少了31.97%,合同销售面积也减少了22%。

北辰的新开工面积、竣工面积有较大程度的下滑,分别下滑了68.3%和26.1%,整体呈现收缩的趋势。

绿地控股的回款情况比较乐观。主要原因在于绿地控股的房地产业态相对多元,2019年上半年,住宅地产和商业地产的占比分别为65%和35%,除了售房之外,还有租金业务收入。另外绿地控股涉足了基建、酒店等行业,销售商品提供劳务收到的现金并不完全是房地产板块产生。

剔除掉这些个别现象,多数公司的销售回款率在50%—70%之间。个别港股企业在中报中披露销售回款情况,市界计算了碧桂园的数据,回款率为71.14%。

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